Quasiment un an après sa mise en place et après des débuts plus que compliqués, il semblerait que le dispositif trouve son public. En comparaison le Scellier, c’est 72 000 logements qui avaient été vendus en 2010, le dispositif Duflot ne devrait pas dépasser les 25 000 en 2013.
On se souvient que, dès son annonce, les professionnels l'avaient largement critiqué en mettant en avant sa complexité, le seuil de ressources des locataires et les plafonnements des loyers. Désormais nombres de professionnels la considèrent plus intéressante que le dernier dispositif Scellier. Il faut, en revanche, rester vigilant sur les zones d’investissement et la rentabilité du projet.
Dans ce contexte, quelle serait la meilleure stratégie pour bien réussir son investissement en loi Duflot ?
La zone d’investissement est le critère majeur et qu’il faut appréhender avec attention. Doit-on privilégier la Zone A avec des plafonds de loyers supérieurs, miser sur des centres villes ou parier sur des quartiers en pleine mutation. Pour répondre à cette problématique, vous devez répondre à ces trois questions : la demande locative est-elle assez forte ? Quelle taille d’appartement pour quel type de locataire et enfin quelle sera la rentabilité de mon projet.
Il y a malgré tout quelques pièges à éviter pour réussir votre investissement, et notamment, le prix au M2 de l’investissement plafonné à 5 500€/m2. Par conséquent les projets haut de gamme en hyper centre-ville perdront de leur rentabilité. En outre il existe un coefficient multiplicateur qui vise à améliorer le loyer des petites surfaces et à diminuer celui des plus grandes. La formule de calcul est ainsi, définie : 0,7 + (19/ surface pondérée Duflot). Si ce coefficient est supérieur à 1 et inférieur à 1,2 il aura un impact positif sur le loyer, mais au contraire si ce coefficient est inférieur à 1, il diminuera le montant du loyer.
Pour conclure, le dispositif de la loi Duflot permet d’effectuer de bons investissements avec des rentabilités qui peuvent être supérieures à 4% brut. Faites-vous accompagner par un conseiller indépendant afin de déterminer au mieux votre projet d’investissement avec son enveloppe globale, son horizon d’investissement et ainsi définir, la zone, la surface et la ville.
