Les 3 problématiques indispensables à tout investissement en Loi Pinel
Comme précisé dans notre dossier sur la Loi Pinel, la notion fondamentale à tout investissement immobilier est de soigner particulièrement l’emplacement. Il est en effet primordial de considérer la réduction fiscale comme un « bonus » pouvant doper la rentabilité de l’investissement, mais qui ne garantit en rien la plus-value potentielle du bien immobilier. Une fois ce postulat posé, différentes questions peuvent suivre.
1) Quelles typologies de bien privilégier ? Plutôt un T1 ou un T3 ?
Le principe directeur est de n’avoir aucun à priori sur cette question car toutes les typologies de logements sont susceptibles d’avoir de l’intérêt pour un investisseur. Néanmoins, le choix de la typologie du bien doit être murement réfléchi et en adéquation avec la stratégie patrimoniale globale de l’investisseur. En effet, afin de s’assurer un investissement locatif rentable, l’acheteur doit notamment se baser sur sa capacité d’épargne mensuelle, le prix de vente du bien, le prix de location du marché et adapter son achat à sa Tranche Marginale d’Imposition (TMI).
De même, selon que l’objectif est un complément de revenus ou la constitution d’un patrimoine, l’investissement n’est pas le même.
Dans le cas d’un besoin financier à court-moyen terme, la rentabilité locative, permise par la division du loyer annuel par le montant du bien, est à prioriser. Ainsi, le studio fait partie des appartements offrant l'une des meilleures rentabilités locatives, soit un rendement brut atteignant 4 %, voire parfois 5 %, hors avantage fiscal. De plus, comme expliqué dans notre fiche pratique Calcul du Loyer Pinel, la rentabilité d’un studio est favorisée par la Loi Pinel qui autorise des loyers plus élevés pour les petites surfaces. Malgré un fort turn-over, la demande pour ce type d’appartement reste particulièrement importante, notamment dans les grandes villes, où les étudiants et le développement de la décohabitation alimentent constamment le marché. Aussi, un T1/T1 Bis sera toujours plus liquide sur le marché de la revente qu’un T5…
Au contraire, dans un but de valorisation du patrimoine sur le plus long terme, il faudra alors privilégier l’emplacement et la surface du bien, quitte à enregistrer une rentabilité immédiate légèrement inférieure et viser une potentielle plus-value à la revente. De plus, les appartements du T2 au T4 connaissent une rotation du locataire moins présente et ont un taux d’occupation plus élevé que les studios. Ainsi, en investissant dans cette typologie de logement, vous vous assurez des revenus plus pérennes.
2) Acheter sur plan ou dans une résidence fraichement livrée ?
Là aussi, tout dépend de la stratégie patrimoniale engagée et de sa cohérence avec les besoins de l’investisseur.
Acheter sur plan permet en général de profiter d’un prix de lancement ou de certaines offres des promoteurs, telles que par exemple les frais de notaire offerts. De plus, prévoir un investissement immobilier sur quelques mois, voire une année à l’avance, va permettre à l’investisseur d’avoir un choix plus étendu de bien à disposition et ainsi opter pour une sélection plus efficiente. Néanmoins, l’investisseur s’engage « en avance », il ne recevra des loyers qu’à la livraison du bien et ne pourra profiter de l’avantage fiscal que sur l’année fiscale de livraison du programme.
Investir dans une résidence déjà livrée relève d’une stratégie différente. Dans cette hypothèse, l’investisseur va privilégier un revenu rapide et une réduction fiscale immédiate. Mais cela se fera au détriment d’un large choix de produit et l’investisseur ne pourra que rarement mettre en concurrence deux biens différents.
3) Est-il possible de répartir efficacement les risques lors d’un achat immobilier ?
Pour profiter au maximum d’une réduction d’impôt de l’ordre de 6 000 € par an, l’investisseur doit engager 300 000 € dans l’achat d’un bien immobilier neuf ou en cours d’achèvement (VEFA).
Aussi, le dispositif Pinel permet l’achat de deux biens immobiliers par an, dans la limite de ces 300 000 € d’investissement. La partie supérieure n’étant pas prise en compte dans le calcul de la réduction d’impôt. De ce fait, il est possible d’acheter deux appartements dans des programmes immobiliers distincts, et sur des villes ou régions différentes… L’investisseur peut donc mixer son investissement et ainsi diversifier au mieux les risques de l’investissement. A noter qu’il est essentiel de poser cette problématique à travers une étude patrimoniale conséquente et une stratégie réfléchie. De même, dans une stratégie de diversification, l’investisseur peut aussi combiner une petite surface de 20-25m², à destination d’une clientèle étudiante, et une moyenne de 60-70m² afin de viser une cible familiale ou jeunes actifs.
Pour aller plus loin :
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