Vous avez décidé d’organiser votre départ à la retraite par un achat immobilier ? Vous recherchez à travers cet investissement des revenus complémentaires ? Vous effectuez votre premier investissement locatif dans le but de vous constituer un patrimoine efficient ? Vous souhaitez transmettre un bien rentable à vos enfants ?
Partie 2/2 Comment optimiser la rentabilité de son investissement locatif ?
Avec une sélection attentive de sa régie locative et des garanties proposées
Du fait de nombreux attraits indéniables, l’immobilier neuf représente aujourd’hui une classe d’actifs privilégiée par les investisseurs.
Mais l’hypothétique constance des loyers face à la certitude de la mensualité de prêt, est un rapport qui effraie encore de nombreux particuliers. Pourtant, dans une très grande majorité des cas, lorsque l’on pense par soi-même à un achat immobilier, c’est que l’on a déjà quasiment laissé passer le train, « patrimonialement » parlant…
Or, il existe plusieurs façons de protéger son investissement et réduire au maximum les risques inhérents à l’immobilier. A noter que nous évoquerons ici seulement la situation d’un investissement immobilier neuf sous le dispositif Pinel. En effet, investir à travers la loi Censi-Bouvard dans un appartement meublé permet une garantie totale de la rentabilité et du versement des loyers par le gestionnaire. Aussi, louer un appartement d’exception acquis sous le dispositif Malraux ou des Monuments Historiques, doit intégrer une stratégie légèrement différente de celle évoquée ci-après.
Ainsi, les conseillers d’Immobilier & Patrimoine vous guident efficacement dans votre projet à travers une optique d’optimisation patrimoniale globale. Cela implique une réflexion particulière dans le choix des intermédiaires, parties prenantes de votre projet d’investissement immobilier en loi Pinel.
1- Le choix de la régie locative
Même si la gestion locative n’est en rien obligatoire, elle est vivement conseillée car cette activité demande du temps ainsi que des connaissances juridiques et immobilières appropriées. Or, l’investisseur lambda (avec une activité professionnelle déjà prenante, une famille à qui se consacrer, …) n’est pas en mesure de gérer efficacement un patrimoine immobilier, qui plus est, si il commence à être conséquent !
Dans un premier temps, le choix du gestionnaire, la régie de location, est donc primordial. Cette dernière doit s’occuper de la gestion courante, administrative et comptable de vos biens. Le rôle du mandataire en charge de la gestion locative doit être explicitement spécifié dans le mandat, sans quoi les fonctions supplémentaires pourront entrainer des frais.
Notre sélection de régie immobilière locale à Lyon :
► Champenoise de Gestion (CDG) :
Les sociétés APB, Cabinet Pons et Bourdin, créée en 1952 à Oullins, et CDG, Champenoise de Gestion, à Champagne au Mont d’Or créée en 2005, vous accueillent chaleureusement et vous apporteront un service personnalisable à la carte. Leurs équipes, dynamiques et proactives, vous accompagneront dans la gestion de vos biens immobiliers. Grâce à leurs expertises transversales, ils gèrent aussi bien la location, la gestion mais aussi la vente ou le syndic de copropriété. Avec une forte présence locale, et un réseau particulièrement développé, ces deux cabinets rayonnent sur le Grand Lyon et dans les Monts d’Or.
Fidèles à leurs valeurs de réactivité, disponibilité et surtout transparence, les équipes de CDG vous apporteront sans aucun doute une sérénité bénéfique lors de la mise en location d’un bien immobilier neuf.
Sites : www.apbcdg.fr pour l’Immobilier haut-de-gamme
► IBT Associés
Située au cœur de Lyon, l’agence IBT-Associés vous propose des annonces immobilières de location / vente, à Beaujeu, Bron, Caluire-et-Cuire, Lyon 1er, Lyon 2ème, Lyon 3ème, Lyon 6ème, Lyon 7ème, Rillieux-la-Pape, Saint-Fons…
De fait, profitant d’un fort réseau sur la région lyonnaise, cette régie immobilière vous donnera entière satisfaction dans la gestion de votre investissement Pinel. Aussi, pour les vendeurs, elle vous permettra de faire estimer votre bien gratuitement et vous profiterez de conseils éclairés sur les transactions immobilières du marché lyonnais.
A noter que l’agence immobilière IBT-Associés, présente également sur son site des calculettes financières, très pratiques pour les particuliers ou les investisseurs.
Site : www.ibt-associes.com
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2- La sélection de garanties locatives adaptées
Traditionnellement, les deux principales préoccupations des investisseurs concernent les loyers impayés et l’absence de locataire. Ces deux éléments peuvent grever la rentabilité de votre investissement. Pour éviter ce type de désagréments, voici quelques points clefs à vérifier.
Ainsi, vous devez imposer certaines garanties locatives à votre gestionnaire :
· La garantie carence locative (0 à 12 mois) : cela couvre l’absence du premier locataire.
· La garantie vacance locative (2 à 6 mois) : entre deux locations, cela permet de couvrir l’absence d’occupant. Les deux cumulées sont facturées en générale 2% à 2,5% du loyer.
· La garantie loyers impayés, dégradations immobilières, frais juridiques,… qui s’élèvera à environ 2% du loyer. A noter que 38% du coût de la garantie de loyer impayé est un crédit d’impôt (Article 200 nonies du CGI)
De fait, afin de préserver la réussite de votre investissement en Loi Pinel, il est fortement conseillé de passer par une régie locale, connaissant parfaitement le marché locatif, qui vous facturera entre 8% et 10% des loyers.
En passant par un professionnel, les garanties contre les loyers impayés et l'absence de locataires peuvent revenir moins chères. Par exemple, pour une garantie loyers impayés, il faut en général compter entre 3 et 3,5% du loyer en souscrivant un contrat individuel contre environ 2,5% du loyer en passant par un gestionnaire locatif.
Enfin, toujours dans le but de préserver votre patrimoine immobilier, il parait intéressant de souscrire à la récente garantie universelle des risques locatifs (GRL) permettant de couvrir les créances jusqu’à 70 000 € par logement et les détériorations jusqu’à 7 700 €. Les conditions de souscription à cette assurance supplémentaire sont les suivantes :
le loyer mensuel ne doit pas dépasser 2 000 € ;
le loyer ne doit pas représenter plus de 50% des revenus du locataire ;
le bien doit être loué en tant que résidence principale du locataire.
A noter que les frais de gestion inhérents à votre investissement en loi Pinel sont déductibles de vos impôts, à hauteur de leur montant réel. De même, quel que soit le risque couvert, l'ensemble des primes d'assurance se rapportant aux logements loués est déductible, en intégralité. Peuvent donc être déduites :
les primes versées dans le cadre de la garantie universelle des risques locatifs (GRL) ;
les primes versées dans le cadre de la garantie des loyers impayés (GLI) ;
les primes d'assurance « propriétaire non occupant ».
Dans le cadre du régime forfaitaire, l'ensemble des frais et charges déductibles est réputé être représenté en intégralité par un abattement de 30 % sur les loyers. Dans ce cas, aucune déduction supplémentaire ne peut être opérée.
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