La règle de l’emplacement est évidement primordiale pour tout investissement immobilier.
Une récente enquête de plusieurs acteurs* du secteur a permis d’établir un Top 50 des villes ou il faut investir en 2016. Bien que ce classement reste une donnée indicative parmi d’autres, il met en avant certaines tendances intéressantes pour les éventuels investisseurs dans le locatif neuf.
Comme évoqué lors d’une précédente actualité, le dispositif fiscal Pinel, dédié à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf, séduit de plus en plus les particuliers.
Mais l’attrait fiscal de ce dispositif ne doit pas faire oublier les règles de prudence à observer avant tout achat immobilier : voir à ce sujet notre actualité sur « Comment réussir son investissement en Loi Pinel ? ». De fait, toutes les villes ne proposent pas les mêmes perspectives de rentabilité ainsi que des niveaux de demande locative similaires. Ce classement est donc issu de l’application aux 50 premières villes françaises de onze critères de notation objectifs « qui permettent d’évaluer la probabilité de louer un bien ».
La première place du Top 50 (voir illustration ci-dessous) revient à Bordeaux, la capitale girondine à l’essor démographique important et à l’attrait économique croissant. Toulouse se classe 2ème, notamment grâce à une récente croissance démographique particulièrement soutenue. La ville rose fût d’ailleurs déjà primée en 2015 avec le titre de la ville la plus attractive. Ces deux villes profitent également d’une forte proportion de locataires dans le parc privé par rapport au taux de propriétaires occupants (plus de 50% de locataires contre 25% en moyenne nationale).
La capitale des Gaules, Lyon, intègre la 3ème place du classement grâce à de nombreuses conditions favorables aux investisseurs immobiliers. Deuxième agglomération française, la communauté urbaine du Grand Lyon est un territoire attractif qui cultive et exporte ses compétences avec brio. Bénéficiant d’une qualité de vie rarement égalée, au cœur de l’Europe, la ville profite d’une demande locative bien supérieure à l’offre grâce à des quartiers du centre-ville en réhabilitation totale tels que Confluence (2ème arrondissement) ou Gerland (7ème arrondissement).
Malgré des prix de l'immobilier toujours élevés et un rendement locatif médiocre, Paris se hisse tout de même à la 4ème place. Néanmoins, l’immobilier neuf sous le dispositif Pinel n’est pas forcément la solution d’investissement appropriée car le plafond des loyers Pinel est très en deçà des loyers du marché…. Retrouvez notre fiche pratique « Calculer son loyer en Loi Pinel ».
Plus surprenant encore, remarque Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’Immobilier, le classement révèle « des villes que l’on attendait moins et qui offrent de belles opportunités pour les investisseurs : Boulogne-Billancourt (n°5), Saint-Denis (n°6), Courbevoie (n°12), Versailles (n°13), ou Villeurbanne (n°14), en périphérie de grande villes mais avec une meilleure rentabilité qu’en cœur d’agglomération ». De plus, le choix des programmes y est souvent plus large, ce qui implique une capacité d’adaptation accrue et un véritable calibrage avec le projet patrimonial de l’investisseur.
Après un retour en grâce auprès des acheteurs en 2015, l’immobilier neuf devrait se comporter sensiblement de la même manière en 2016. Futurs investisseurs, n’hésitez pas à vous entourer d'une équipe compétente de conseillers spécialisés afin de garantir une réussite à votre projet !
*Classement réalisé par le courtier en crédit VousFinancier.com, en partenariat avec Théséis et le Laboratoire de l’Immobilier.
Pour aller plus loin :
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